Un optimismo omnipresente caracterizó al Nóvara Living Latam, evento del sector inmobiliario que esta semana por segundo año consecutivo acogió Guayaquil. El sector inmobiliario nacional vive un despegue de 18,2 % interanual en ventas del sector formal a $ 7.254 millones (cifras a agosto), en gran contraste con el magro 4,3 % de un año atrás. El 33 % de las ventas corresponden a los cuatro cantones del gran Guayaquil y 28 % al cantón Quito.
Los empresarios con quienes conversé atribuyeron este despegue a las medidas de estímulo dispuestas por el régimen, tanto para la demanda como para la oferta de vivienda. Para quienes buscan vivienda propia hay esquemas de crédito hipotecario a tasas menores que las del mercado, para tres rangos diferentes: con el IESS, Credicasa al 2,99 % (viviendas hasta $ 65.000); Banco del Pacífico al 4,87 % (hasta $ 100.000) y Miti-Miti a través del sistema financiero privado al 4,99 % (hasta $ 110.000).
Tuve una breve intervención en el evento, donde resalté que, en cambio, para los promotores inmobiliarios el financiamiento de largo plazo es escaso. El crédito externo es muy caro debido al riesgo país, y el mercado de valores local está subdesarrollado. Es frecuente que los promotores inmobiliarios recurran a financiarse vía la preventa, lo cual es muy arriesgado porque las ventas pueden comenzar muy bien y luego secarse por problemas de la economía, y el constructor se queda con el edificio o urbanización a medias. Eso sucedió en 2015, con la crisis fiscal por la caída del precio del petróleo. Es vital cerrar el financiamiento antes de empezar a mover la tierra.
Una solución definitiva a la falta de financiamiento al constructor requiere dos cosas: 1) una nueva y moderna ley del mercado de valores, que permita a la clase media y al IESS invertir sin sobresaltos en obligaciones a largo plazo emitidas por empresas; 2) que el Gobierno recupere la confianza de los mercados financieros internacionales con una política fiscal prudente, para que baje el riesgo país. DNA tiene como meta terminar 2027 en 300 de riesgo país, pero se elevó desde septiembre y está en 535.
Para compensar esta debilidad en el financiamiento de proyectos inmobiliarios, el Gobierno buscó la compensación con beneficios tributarios. Reducción del IVA al 5 % en la compra de insumos clave, devolución del IVA pagado en proyectos para la venta, deducción del 100 % del impuesto a la renta del valor de las viviendas que donen los constructores. Medidas que arrojaron excelentes resultados.
En el gran Guayaquil, el promotor inmobiliario debe asegurarse que su proyecto, edificio de apartamentos o ciudadela, satisfaga las siguientes demandas de sus potenciales clientes:
-Seguridad física. Cerramiento, garita y todo lo que obstaculice a delincuentes. El auge del crimen llevó a residentes del Centenario, Urdesa y Ceibos a migrar a Samborondón, Daule o la vía a la costa.
-Adecuados servicios públicos. Edificios con una potente central eléctrica de emergencia, ante el peligro recurrente de racionamiento eléctrico. Se requiere acceso a la red de agua potable. Protección contra inundaciones, por combinación de lluvias muy fuertes y alza de la marea. (O)
